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文章标题:邱伟明:与房企的博弈和共创丨风云榜·大咖面对面⑦

发布时间: 2021-12-30

  房地产行业经历20多年的粗放发展后,迎来史无前例的深度调整,挥别原有高周转、高杠杆模式,房企自身的创新、活力以及产品等能力成为行业聚焦的重点。从外部杠杆刺激转化为关注自身能力提升的内生增长,行业的“慢变量”特征开始显现。

  房地产行业作为经济的一大支柱,链接了庞大的上下游产业链。在“慢变量”这个全新的底层逻辑下,伴随房地产行业发展逻辑的变化,上下游产业链将迎来怎样的调整?

  本期“博弈慢变量”话题,和讯房产对话方太集团工程业务部总经理邱伟明,尝试探寻房地产上下游产业链企业的生存和发展逻辑变迁。

  提问:基于对房地产行业的了解,您认为行业会发生怎样的变化?对购房者来说会有什么影响?

  邱伟明:“房住不炒”主基调下,从解决刚性需求的角度出发,家庭人口增多、工作地址变动等因素会增加刚性购房需求。陆铭教授也讲到了,未来我们国家的人口流动,一定还是会从四周向都市圈、城市群流动。而人口的流入,也必然会增加这些大型城市的住房需求。而如何满足这一类的需求,不仅在于城市的合理规划,土地的高效利用,也在于消费者真实需求的洞察。尤其是,除了流动性人口的购房需求外,改善性品质住房的需求也是市场的主流。

  大的趋势是房子正在从卖方市场的稀缺商品,逐渐过渡为买方市场,进入到了房地产的下半场。行业正在经历去杠杆阶段,经过这样的调整,未来行业会更聚焦人们的需求,购房者也更加理性,我认为未来在产品力、在户型设计,在这个上面可能会下更多的功夫。

  提问:未来房地产行业更加聚焦产品,叠加消费升级需求,对于上下游产业链上的企业来说有什么影响?为适应该变化,方太做了哪些调整?

  邱伟明:该变化对整个行业是好事情,当然这个方面有一些区分:首先,作为房地产来说,未来的购买需求在一段时间内应该不会像之前那么多,因为总量到2021年已经达到顶峰了,未来不管从房地产企业数量来说,或者从开发的项目来说,都会有一定程度的下降。另外一个就是,购买人群的需求发生了变化,刚需、改善型住房未来更多一点,然后大家对户型、产品以及空间的需求要求会更高。

  我认为未来的户型会有一些调整,90到120的户型会做的更多一点,根据人们生活场景需求做一些合理调整。

  方太是做厨房的,主要是厨电、橱柜,懂客户对厨房的需求是什么。欧美人的厨房除了做饭,还有一部分会客的作用。中国人的厨房往往只是做饭,除了做饭没有很大的用途,这个未来一定会发生变化,厨房很有可能会跟你的客厅做部分的整合,厨房会具备会客、交友、社交的功能,如果是这样的话厨房就不应该是密闭的,它应该是打开,我们认为这个可能会是一种变化。

  我们也在积极跟开发商做探讨和研究,今年我们跟头部的企业做了一些研究,我们跟万科上海区域做了一个95后的敞开式厨房,让厨房和客厅融在一起,变成社交交友的空间,增添了更多烹饪器具和灶具,因为我们认为95后群体,对烹饪用具以及烹饪的多样化有更多需求。

  提问:其实基于这样的趋势,方太跟房地产之间的合作是不是更加的紧密?是否在合作模式上有一个改变?另外一个贵公司的产品改善提升能力越强,对房企的话语权能不能提升?

  邱伟明:于方太而言,客户主要是业主和开发商,但最终产品的使用者还是业主。顾客需求发生了很大变化,对户型、厨房烹饪的需求,对生活品质的要求更高了,对厨房社交空间的需求也需要被满足。

  地产商在经历了市场波动之后,也需要把自己的产品力构建得更好一点,这就需要像方太这样的企业。方太作为高端厨电领导者,我们有非常强大的研发实力。跟客户洞察的能力结合,我们可以把技术以及对用户需求的理解,整合成整体的厨房解决方案,把这个融入到了房子里。

  当然我们也希望有更多其他厂商跟我们一起,把对用户的需求洞察整合在一起给开发商提供更优质的产品,最后用户可以享受更优质的服务。我们的加入让房地产产品力有了更好的提升,形成1+1大于2的效果。

  我们与开发商的合作,目前从单一的产品和服务的合作,在转变成真正介入到房子整体设计,尤其是空间设计,我觉得这个可能是未来类似于像方太这样的部品方很大的机会,或者是跟开放商合作更高层次的契机。

  以万科为例,万科一直在强调构建商品的生态圈,呼吁更多的供应商能够帮助万科完善产品力。今年10月份,我们参与了万科针对未来的主力户型打造,共同参与了该主力户型厨房的研发和设计。

  邱伟明:对于绝大部分供应商来说,技术是核心竞争力,方太每年会花5%的销售收入用于研发。应该也是行业唯一一家过百亿的企业,每年5%的收入投入到研发上面,这个保证了方太在行业当中具有强大的研发能力。

  方太也承担了一些国家的科研计划,在国际级的实验室当中做一些研究,每年都会有一些研究成果出来,然后运用到最新的产品上。我们把技术拿出来跟类似万科这样的企业,结合他们的需求以及客户的需求一起合作,进行产品共创,最终实现开发商、方太以及客户的三赢。

  提问:在您的描述当中,看到了方太在行业模式优化,构建良性生态体系方面有一些尝试,现在取得了哪些突破?在产品打造方面,还有哪些突破的方向?

  邱伟明:从调研看,未来的产品在集成化和智能化上面会有更多的需求;同时,中国人的厨房相比欧美国家,还是较为狭小,但是未来一定是大空间、开放式的。

  方太的低碳理念主要是,我们致力于保证产品使用效果的同时,采用环保材料并降低产品能耗。方太不单单是关注于整个使用者在厨房里面的体验,我们还关注它对外面的空气质量的提升,关注碳中和目标的达成。

  比如,方太致力于从空气、水、食物,打造节能、环保、舒适的厨房,方太承接的国家十三五课题专项研究,将成果运用在地产项目上,打造了iMES智联油烟净化系统,可以让公共烟道的洁净度达到99.6%,为蓝天白云尽一份力。通过提升烟机和烹饪产品的能效,节约用电和天然气,减少二氧化碳排放量。通过独创的NSP选择性过滤技术,保障人们喝到健康好水等等。